【收房案例】法拍中，有人占用，如找到解決方案，不僅省錢，收房保障還極高
發布日期： 2023-04-17
—— 目錄 ——
【收房案例】法拍中，有人占用，如找到解決方案，不僅省錢，收房保障還極高
案例背景
背調調研之：拍賣公告能讓我們找到啥有效信息
深度調研，尋找收房突破口
? 發現1：2021年7月，法院駁回了顏老頭終止執行的請求
? 發現2：2021年7月，債權人已同意預留5~8年的租金給到占用人顏老頭
? 袋鼠疑問：2022年8月，此法拍房上架拍賣時，法院為何不清場交付？
? 深度學習+分析此案有關的司法規定
袋鼠安家風控報告中，關于清場調研結論
現場之：法院強制清場
總結：嚴格風控，把風險變成利益
Part 1
案例背景
C先生家的基本情況：
? 2022年7月3日，袋鼠團隊與C先生一家相識；
? C先生一家，上海首次購房，首房首貸；
? 選擇法拍，是因為二手的核驗價太低+貸款太少+首付太高，本來35%首付的二手的話要50%左右，但法拍的話，只需要付成交價的35%首付，65%按揭。
在參與此法拍房前，已在袋鼠的協助下參拍了3次，但最終因預算有限，參拍無果。
2022年9月靜安的這套出現了~~一套73平的大二房，200多萬起拍，市價近500萬，房子是非常適合他們，但這個市價C先生說自己高攀不上，畢竟才150萬的現金，僅有400萬（最高）的預算。
C先生問，確定能收房嗎？多久？
? 確定能收房，收房流程最長時間是半年左右。
怎么收房？
? 通過法院強制清場的方式進行收房。
公告上不是寫著法院不交房嗎？為何你卻說可以通過法院申請強制清場呢？
? 我們查閱了這個案子相關的所有卷宗，做了深度的背調后，已找到了可以向法院申請強制清場的理由。在成交之后，會立即向執行法院遞交《清場申請書》，申請執行。
Part 2
背調調研之：
拍賣公告能讓我們找到啥有效信息？
上圖是此房拍賣公告的節選，紅框標注處的意思是：嗯~~這套房子目前有人占用，以現狀態進行拍賣，法院不負責交房。
這是拍賣公告中公示的裁定文書~~嗯~這個裁定文書太簡單了，還隱藏了很多關鍵信息，說實話，僅看這個裁定文書，真是啥都發現不了。
結論：除了知道被占用，啥有效信息都沒有！！
Part 3
深度調研，尋找收房突破口
背調，繼續深挖，調閱的卷宗實在太多了，所以就不分析與清場無關的信息，在這里只分析與收房有著的關鍵卷宗。
初步調研后，發現：
? 占用人就是被執行人本人，就是這個1953年生的顏老頭（69歲 2022年時），目前獨居此屋中；
? 此房是顏老頭在上海的唯一住宅。
嗯~~調查到這，說實話，想放棄了~~~這就是法拍中典型的難搞項目！！！
不過，當查閱到這個卷宗后，我知道，突破口找到了，有安全收房的可能了！
發現1：2021年7月，法院駁回了顏老頭終止執行的請求
這是一份2021年7月發布的法院處理此法拍房的執行異議的文書，此文書給讓我找到了清收的突破口：
? 法院明確的駁回了占用人顏老頭終止執行的請求；
? 在此判決書中，債權人是愿意預留5~8年的租金給到占用人顏老頭的。
各位，先來跟我一起研讀這個關健卷宗
PS：這個關健卷宗拍賣公告中并沒有提供，是我們做穿透式背調時發現的。
（不好意思了~~我看的是無隱藏的，但是寫文章不能用，盡量保留關鍵信息哈）
發現2：2021年7月，債權人已同意預留5~8年的租金給到占用人顏老頭
袋鼠疑問：2022年8月，此法拍房上架拍賣時，法院為何不清場交付？
既然2021年7月份，法院就駁回了占用人無理的請求，債權人也同意了安置補償，為何2022年上架拍賣時，公告還是這樣寫的：
? 標的目前有人使用，按現狀拍賣。
? 競買人自行了解標的使用情況，標的內如有承租等合法占據或無合同、無法定原因占據的情況，由競買人（買受人）自行了解并通過合法途徑自行解決。
公告上的意思：
? 這次拍賣執行法院不清場
? 買受人自己想辦法收房。
這就有點奇怪了，2021年7月，法院在處理執行異議時，有談過清場后的安置補償事宜，為何現在反而不清場呢？
袋鼠聯系上了債權人，得知顏老頭不滿足于5~8年的租金安置補償，法院考慮到占用人的年齡+當時疫情不方便執行，所以以不清場的方案上架拍賣了。
這也導致一拍流拍，進入到了二拍狀態了~~如二拍再流拍，債權人能拿到的錢就更少了。
找到了債權人的訴求了！！！
最終，在拍賣成交后，此法拍房通過強制清場的方式，進行了清場收房。
當然，顏老頭拿到了他應該拿的安置款，也幫他租好了居住使用的房屋。
深度學習+分析此案有關的司法規定：
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條：給了我們申請強制執行的理由及底氣！！
《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》所列明的不予清場移交：深度分析下來，這4條不移交中，此法拍房的情況并不在列。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條規定：告訴了我們申請強制執行的時間。
?《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條：
金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。
?《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》所列明的不予清場移交的幾種情形：
1、執行標的物存在合法有效的租賃關系，且不屬于出租前已經設立抵押權或出租前已被人民法院依法查封情況，承租人主張買賣不破租賃的；
2、拍賣、變賣執行標的物共有份額或以執行標的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用的；
3、案件情況特殊，實際清場客觀有困難，申請人與被執行人協商一致要求不清場拍賣，且不損害第三人合法權益的；
4、其他法律和司法解釋規定不移交的。
?《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條規定：
“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。”
所以，根據上述規定可知“除有依法不能移交的情形外”，執行法院確實是應當負責法拍房清場的。
Part 4
袋鼠安家風控報告中
關于清場調研的結論
在研究完上面這個卷宗+相關法條法規，與我們的律師團隊做了深度討論分析后，給了C先生家以上清場調研結論。
在參拍前的盡調報告講解中，詳細的跟C先生講了為何能申請強制清場的原因及邏輯：
? 從法院的卷宗內容，知道了這兩個關鍵點：
1）申請執行人愿意拿出部分款項，安置占用人，款項是5~8年的租金；
2）占用人要得太多，法院沒同意，全都駁回了。
? 結合此案情況+《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》所列明的不予清場移交的幾種情形，我和律師團隊分析下來，一致認為此案是滿足清場移交的條件的。
? 根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條規定，成交之后，我們向執行法院遞交《清場申請書》后，執行法院收到上述《清場申請書》后，根據規是需要完成強制清場交房事宜的。
以上就是袋鼠能讓法院強制清場的原因及底氣！！！
Part 5
現場之：法院強制清場
? 此法拍房，C先生于2022年10月，以370W買入，市值480W左右，價差110W；
? 在2022年12月中旬辦理好產證；
? 于2023年2月8日我們正式收房。
下面是強制收房時，我們拍的一些照片~~
（不好意思，這些照片需要做模糊處理才能放上來哈~~）
這是執行法官帶著法警，強制清場的現場。
顏老頭一開始還很激動~~一部分人控制占用人，法官安排的搬家公司在搬家。
這是搬家打包的東東，裝車安放在提前租賃的倉庫中，為顏老頭租了一個月，過期不候哈~~
占用人被帶走了~~
Part 6
總結：
嚴格風控，把風險變成利益
天上不會掉餡餅，法拍領域之所以吸引人，除了經常會上線稀有房源和極高速購房等優勢以外，往往很多利益存在于風險之中，比如最被人關心的折扣，別看法拍報道當中經常有令人眼紅的折扣，其實這都與風險是相掛鉤的，某種程度上說，風險大到讓人望而卻步，才能帶來讓人眼紅的巨大折扣。
所以，猶如糖衣炮彈般的法拍，如何規避風險，把糖吃掉吐出炮彈，有時候只能借專業機構的力量來完成，記錄翔實的風控報告，白紙黑字的合同托底，都可以讓你在法拍之路上獲得更多。
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