2021年，上海法拍房VS二手房的3大優(yōu)勢(shì)
發(fā)布日期： 2021-07-05
2021年，上海法拍房VS二手房的3大優(yōu)勢(shì)是：
? 優(yōu)勢(shì)1：稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)，大部分法拍房比二手房，稅費(fèi)上面省7%左右；
? 優(yōu)勢(shì)2：折扣優(yōu)勢(shì)，袋鼠統(tǒng)計(jì)，48%的法拍房在8.5折及以內(nèi)成交，2021年在上海法拍房限購(gòu)后；
? 優(yōu)勢(shì)3：貸款優(yōu)勢(shì)，核驗(yàn)價(jià)落地后，1000萬(wàn)成交，法拍房首貸650萬(wàn)，二手則是325萬(wàn)，貸款額整整差了一半！
*特別說(shuō)明一下：
這里所說(shuō)的“上海法拍房”——指的是上海的、被法院拍賣的、純住宅的房子，非住宅類的不在此分析范圍；
這里所說(shuō)的“二手房”——指的是上海的、純住宅的房子，非住宅類的不在此分析范圍；
法拍房?jī)?yōu)勢(shì)1：
稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)
二手房幾乎100%下家承擔(dān)全部稅費(fèi)，而87%的法拍房稅費(fèi)各付，僅稅費(fèi)就可省7%，具體看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
袋鼠安家統(tǒng)計(jì)2021年1月~7月的上海法拍房（純住宅項(xiàng)目）：
如鏈家的這套2021年2月16日成交的世茂濱江花園的一居室：
? 成交價(jià)是1150萬(wàn) ，假設(shè)這是成交價(jià)，也是合同價(jià)；
? 假設(shè)上家上次買入價(jià)是300萬(wàn)，目前狀態(tài)是滿五不唯一；
? 假設(shè)目前所購(gòu)買的這套是買家唯一一套上海住宅；
? 如通過(guò)二手市場(chǎng)購(gòu)買此房，買受人需要承擔(dān)的稅費(fèi)總額=82.52萬(wàn)（上家稅費(fèi)）+17.25萬(wàn)（下家契稅）=99.77萬(wàn)；
? 如通過(guò)法拍房購(gòu)買，且此房是稅費(fèi)各付的話，買受人需要承擔(dān)的稅費(fèi)總額=17.25萬(wàn)（僅下家契稅）
? 同樣一套房子，在目前二手市場(chǎng)大多是下家承擔(dān)所有稅費(fèi)，與法拍房中稅費(fèi)各付的相比，稅費(fèi)差是82.52萬(wàn)。
法拍房?jī)?yōu)勢(shì)2：
折扣優(yōu)勢(shì)
48%的法拍房在8.5折及以內(nèi)成交，2021年在上海法拍房限購(gòu)后！！！
袋鼠安家，對(duì)2021年1月~7月的上海法拍房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)如下：
? 共成交897套上海法拍房；
? 7折以內(nèi)78套，最低折扣4折；
? 最大價(jià)差高達(dá)1900萬(wàn)，這是一套3000萬(wàn)起拍，市場(chǎng)價(jià)5700萬(wàn)的別墅。
? 從上圖可以看出，7月與6月相比較，8.5折以下成交的法拍房比例在上升，而8.5折以上成交的法拍房比例在下降！說(shuō)明，法拍房成交折扣的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，撿漏的機(jī)會(huì)越來(lái)越多！
上海法拍房從2021年1月22日后開始限購(gòu)，所以想找到限購(gòu)后的成交折扣規(guī)律，1月份的數(shù)據(jù)需要被拿掉。
2021年2月份，是農(nóng)歷新年，又加上限購(gòu)后各部分的工作規(guī)則沒(méi)確定好就沒(méi)有新的房源上架，所以2月份的數(shù)據(jù)也沒(méi)有分析的價(jià)值。
袋鼠安家，對(duì)2021年3月~7月的上海法拍房限購(gòu)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)如下：
? 48%的法拍房，在8.5折及以內(nèi)成交；
? 78%的法拍房，在9折及以內(nèi)成交。
自2021年1月上海法拍房限購(gòu)后，法拍成交折扣越來(lái)越大，性價(jià)比越來(lái)越高，越來(lái)越多的購(gòu)房者優(yōu)先考慮法拍房。
法拍房?jī)?yōu)勢(shì)3：
貸款優(yōu)勢(shì)
貸款優(yōu)勢(shì)是2021年8月份才有的，這個(gè)優(yōu)勢(shì)是起于核驗(yàn)價(jià)的落地執(zhí)行后（在二手房按揭貸款領(lǐng)域）。
此文寫于2021年8月26日，此時(shí)上海二手房的核驗(yàn)價(jià)已在執(zhí)行，執(zhí)行的結(jié)果對(duì)需要貸款的購(gòu)房者非常不利，甚至算得上一個(gè)非常大的打擊。
如下圖的第一個(gè)案子：
核驗(yàn)價(jià)落地后，二手1000萬(wàn)成交，首套按揭貸款，最后竟然只能貸325萬(wàn)，在此之前是650萬(wàn)的，最后這位購(gòu)房者不得不選擇解約！！！
目前這個(gè)核驗(yàn)價(jià)只影響了二手房的按揭貸款，而對(duì)法拍房的按揭貸款沒(méi)有太大影響，也就是說(shuō)在法拍市場(chǎng)購(gòu)買一套1000萬(wàn)成交的房子，還是可以貸650萬(wàn)的，而且這套房子在二手市場(chǎng)市價(jià)可能接近１２００萬(wàn)元！！
這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)一結(jié)合，是不是覺(jué)得法拍房越來(lái)越香了，這也是為何在核驗(yàn)價(jià)落地之后，更多的購(gòu)房者優(yōu)先選擇了法拍房。
*特別提醒：2021年，上海的購(gòu)房者都知道，今年的按揭貸款很難，不管是一手，二手還是法拍，二手8月初簽約的貸款合約，放款可能都排到2022年了。
法拍房與二手不同，法院只給了購(gòu)買者15天左右的付款時(shí)間，如果想貸款，且要保障及時(shí)放款，請(qǐng)?zhí)崆?0天及以上聯(lián)系袋鼠，并提前做足相應(yīng)的準(zhǔn)備，否則風(fēng)險(xiǎn)較大。
核驗(yàn)價(jià)，對(duì)二手購(gòu)房者的影響如此之大，就不能在簽約之前確定好嗎？——答案是：不能！！
為什么不能呢？
因?yàn)橐閷?shí)核驗(yàn)價(jià)，需要房屋買賣合同編號(hào)，且一個(gè)編號(hào)只能查一套房屋的核驗(yàn)價(jià)。
也就是說(shuō)，只有等你簽定了買賣合同之后，才能查核驗(yàn)價(jià)，而且這個(gè)價(jià)原則上是不能告之任何人（包括買賣雙方），銀行只能回復(fù)你能貸多少錢。
所以，目前上海的二手房購(gòu)買者非常苦逼，簽約前對(duì)于按揭貸款金額屬于盲猜?tīng)顟B(tài)，如猜不中，可能有違約風(fēng)險(xiǎn)！！！
貸款優(yōu)勢(shì)小結(jié)：
? 1000萬(wàn)成交的房子，原首貸可以貸650萬(wàn)，但是核驗(yàn)價(jià)落地后，貸款可能只有320萬(wàn)左右，只有原來(lái)的一半了，對(duì)購(gòu)房資金的要求更高了；
? 如果能明確知道只是減少一半也可以認(rèn)了，最要命的是貸款金額在簽約前不能確定，萬(wàn)一貸不到預(yù)計(jì)的金額，不得不解約，約簽得不好可能會(huì)有不少的違約成本，意向金~20%不等；
優(yōu)勢(shì)總結(jié)
上海法拍房vs上海二手房
2021年，上海法拍房VS二手房的3大優(yōu)勢(shì)是稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)+折扣優(yōu)勢(shì)+貸款優(yōu)勢(shì)，這3大優(yōu)勢(shì)到底給我們買房人帶來(lái)哪些具體的好處？
假設(shè)你有現(xiàn)金700~800萬(wàn)，之前有過(guò)一次貸款記錄，如果要做按揭的話，能貸3成，本來(lái)想買一套1000萬(wàn)左右的三房自住，在二手Or法拍市場(chǎng)購(gòu)買，到底有何差異？
在法拍市場(chǎng)，你有50%的概率在8.5折及以內(nèi)購(gòu)買到這套房子，也就是說(shuō)你花1000萬(wàn)購(gòu)買到的是目前市值1150萬(wàn)左右的房子；
二手房市場(chǎng)，以目前市場(chǎng)9.5折買到的概率在20%左右，80%的概率是市價(jià)，8.5折概率1%都不到。
也就是說(shuō)：
? 在法拍市場(chǎng)，首付700萬(wàn)，貸款300萬(wàn)，購(gòu)買到一套市值1150萬(wàn)的三房；
? 在二手市場(chǎng)，首付850萬(wàn)，貸款150萬(wàn)，購(gòu)買到一套市值1000萬(wàn)的三房；
? 如果你在是同一小區(qū)購(gòu)買，同樣的三房，二手的價(jià)格你可能買到的是一套臨路低區(qū)的小面積的三房，而通過(guò)法拍購(gòu)買到的是可能是這個(gè)小區(qū)樓王位置高區(qū)的較大面積的三房。
這就是2021年上海法拍房與二手房的差異，這就是上海法拍房目前實(shí)實(shí)在在的優(yōu)勢(shì)，這也是為何越來(lái)越多的購(gòu)房者優(yōu)先考慮法拍房了！！！
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? 48%的法拍房在8.5折及以內(nèi)成交，在上海法拍房限購(gòu)后
? 8.5折得標(biāo)的喜悅，卻在3小時(shí)后，只剩下驚恐，這就是我的親身經(jīng)歷!!!
? 我在上海買了一套法拍房——記我在上海買房的這3個(gè)月！！！
? 2021年下半年，辦理按揭貸款實(shí)戰(zhàn)指南！
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
