海歸在上海喜歡買拍賣房？Excuse me
發布日期： 2021-09-26
全文概要：
海歸社保年份“先天不足”買不到市中心一手房，而法拍房不僅比二手有折扣，還能“珍品淘寶”。
這個話題倒也不是白首跟美帝回國的浙江老哥們兒聊出來的，他五年社保第一年還沒開始，聊這干啥呀，而是一直以來經由袋鼠安家成交的客戶里，至少1/4有留學經歷，這個濃度有點高，值得深入思考。
很顯然，房子是被動的，人是主動的，并不是法拍房愛上了海歸，而是海歸愛上了法拍房。這其中的道理得從上海一手房、二手房和法院拍賣房三種渠道的不同特征聊起了。
? 上海一手房——社保先天短幾年，市中心買不到，郊區的看不上
能看到這個號的朋友都知道，一手房的積分入圍最硬碰硬的就是社保年限，而在這條上，就凸顯出海歸最大的先天不足了，比人家多讀了幾年書、海外浪了一圈回來，在中國的社保就明顯短，同樣年齡，社保至少要比本土的要短個四五年。
雖然現在市中心樓盤入圍比例有所放寬，市中心可以放寬到2.0。
? 原來是前130個人搖100套房，現在是前200個人搖100套房，中簽比例也下降到50%；
? 原來可能要滿18年社保，現在可能只需要滿16年社保（每個樓盤結果不一樣，這里只是舉個例子而已），對于市中心熱門樓盤而言，從1.3到2.0，社保積累可能只多放寬了1-2年，不至于一步退4年以上，就跟高考一樣，差1分就是好幾百個人呢。
? 實際上并沒有增加市中心的房源供應量，拼運氣能實現的終究是少數，但凡理性一點的，社保年限沒有十足的把握，就不會走這條線，耽誤自己時間，而房價可不等你。
所以海歸們想買上海市中心的一手房，沒戲。
而郊區的樓盤，雖然相對容易買到，甚至于有幾個樓盤都不用拼社保月數，但是已經脫離了買一手的初心。回過頭來想想，今年大家冒著“多重風險”想要買上海一手房的沖動，初心是什么？（關于一手房的多重風險，白首明天展開聊）。
預售證價格是房管局批的，相對周邊二手房便宜，越是市中心便宜得越厲害，85折左右，越到郊區利潤空間就越少，95折左右，意義不大，遠到臨港，就沒有利潤了。
海歸的一般家庭比較富有，對生活品質和資產配置是有要求的，本來郊區的就看不上眼、又沒有什么利潤、還要浪費僅有的一張房票，當然不樂意的。
一句話，海歸少了幾年社保都能買到的一手房，說明社保門檻很低=地段和品牌都非熱門——資產潛力和生活水平能好嗎？
? 上海二手房——最優質的淘不到，價格還不透明
今年在上海看二手房的朋友應該都知道，由于價格要先在房管局報備才能掛上網，所以現在的掛牌價格和實際成交價之間存在著隱形的落差，必須在合同上玩點陰陽和花樣。
再加上必須給上家繳稅，中間還涉及到上家買入年份、是否唯一和進出差價，哪怕同一個小區、同一個戶型、同樣掛牌價的二手房，最終買到手的總價會有不小的差異，這對于習慣了按法律法規辦事的海歸來說是頗為頭疼和費解的——他們早已習慣了直線思維。
另外一個更大的問題就是二手房雖然名義上全市都能夠選擇，房源遍布全市，但實際上一些特別優質的樓盤，不管是有第一梯隊學區的、還是資產潛力大的、還是老牌豪宅資產，尤其是在市中心，這些樓盤往往業主惜售。
大家都知道好，當然不肯賣出來的，所以優質資產的選擇面其實非常小——而恰恰是這些打著燈籠也找不到的優質資產，才是高眼界、支付能力又高的海歸們所最青睞的。
讓持有優質資產的業主們主動成批量地賣出，幾乎是不可能的，所以這個落差也不可能被彌補，海歸們的向往在二手房渠道很難實現。
? 上海法拍房——交易對手是法院，目前有可觀折扣，還能淘寶優質資產
海歸們非常習慣于按照法律去辦事，海外出國最大的提升除了外語學好了、眼界開闊了之外，就是熏陶了西方的契約精神，或者說法治意識。
上海法拍房的交易對手是法院，過戶產權到手的資金安全性和可靠性是沒得說了，拿下來的價格也是自己出的價，不可能存在像二手房那樣上家臨時跳價的狀況，八成房源上家的稅是不用下家來支付的，這對于海歸們來說真的是干凈透明，完全在自己的掌握之中，所以他們選擇法拍渠道購房的重要理由就是覺得穩妥。
另一個重要的理由就是優質資產時不時地能夠出現，論概率比二手房還要大多了——持有優質資產的上家遇上破產了，不賣也得賣，而很顯然，他們沒到破產的時候，是絕對不肯賣的。
第三個理由就是目前上海的法拍房含單邊稅的最后成交總價，相對于二手房含雙邊稅費的最終成交總價，還是有一定折扣的，哪怕是市中心，也經常會出現85折的折扣，這幫海歸的人多聰明啊！能淘寶還有折扣，他們當然更喜歡法拍房嘍！
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